Nhận diện vi phạm và những rủi ro trong hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn, tư vấn giao dịch bất động sản… nhằm mục đích sinh lợi. Vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản là hành vi trái pháp luật, có lỗi của các bên trong hoạt động kinh doanh bất động sản được pháp luật kinh doanh bất động sản bảo vệ.

Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Từ những quy định đó người dân cần ý thức và nhận diện được một số hành vi vi phạm pháp luật thuế, phí trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cụ thể:

- Giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế giao dịch trên thị trường nhằm giảm nghĩa vụ thuế, phí phải nộp vào NSNN.

- Chuyển nhượng bất động sản nhưng lại làm thủ tục ủy quyền quản lý bất động sản không phát sinh thù lao, người được ủy quyền có quyền sử dụng, định đoạt bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản và không kê khai nộp thuế vào NSNN theo quy định.

- Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện ký hợp đồng mua bán thông qua một số cá nhân, người thân… để trốn thuế GTGT, thuế TNDN.

- Người nộp thuế khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất cam kết chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và đề nghị miễn thuế TNCN đối với trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở Việt Nam nhưng thực tế có nhiều hơn một nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

- Tư vấn, hướng dẫn không đúng quy định pháp luật thuế, dẫn đến người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ thuế không đúng bản chất giao dịch, chuyển nhượng bất động sản; can thiệp, gây khó khăn trong quá trình thực hiện quy trình quản lý thuế của cơ quan thu khi thu thập thông tin, xác định nghĩa vụ tài chính dẫn đến giảm nghĩa vụ thuế phải nộp NSNN.

- Thiếu tinh thần trách nhiệm trong việc thực hiện chức trách nhiệm vụ, dẫn đến thỏa hiệp, không dám đấu tranh để thu đúng, thu đủ, nộp kịp thời vào NSNN; hoặc lợi dụng việc xác định nghĩa vụ tài chính để mặc cả, thỏa thuận với người nộp thuế để tiêu cực, nhũng nhiễu, kê khai không đúng quy định nghĩa vụ phải nộp với NSNN.

Với những hành vi vi phạm chủ yếu trong hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản nêu trên không tránh khỏi những rủi ro từ những hành vi vi phạm đó mà người nộp thuế không lường trước được như:

Thứ nhất, trường hợp nếu có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất, khi phát hiện người nộp thuế kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá thấp hơn thực tế thanh toán, hợp đồng này sẽ được cho là vô hiệu giả tạo, che giấu giá trị chuyển nhượng thực tế (theo Điều 124 Bộ luật Dân sự về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo).

Thứ hai, khi Nhà nước thu hồi đất, hợp đồng chuyển nhượng là một trong các cơ sở để xác định giá đền bù, giải tỏa; nếu giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng không phù hợp với thực tế giao dịch, người nhận chuyển nhượng sẽ gặp rủi ro khi Nhà nước xác định giá cụ thể để bồi thường.

Thứ ba, đối với công chức, viên chức, tổ chức và cá nhân có liên quan nếu tư vấn, hướng dẫn không đúng quy định, thiếu tinh thần trách nhiệm trong việc thực hiện chức trách, nhiệm vụ, tiêu cực, nhũng nhiễu hoặc can thiệp vào công tác quản lý thuế, dẫn đến thất thu NSNN, tùy theo mức độ vi phạm sẽ xử lý theo quy định của pháp luật.

Hãy là những người mua, người bán thông thái và am hiểu pháp luật trong hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản để tránh có những hành vi vi phạm như trên. Đồng thời, tránh được những rủi ro không đáng có trong khi thực hiện giao dịch, dẫn đến tình trạng “tiền mất tật mang”.

Cục Thuế tỉnh Quảng Ninh đề nghị tổ chức, cá nhân trên địa bàn cùng đồng hành với cơ quan thuế trong việc tuân thủ pháp luật thuế, thực hiện nghĩa vụ với NSNN trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, góp phần tăng nguồn thu NSNN của địa phương.