Có nên vay tiền ngân hàng để đầu tư đất trong thời điểm lạm phát cao?

'Mức lãi vay thanh toán khi mua bất động sản có thể tăng, nhưng nếu xét trong khoảng thời gian dài 2022-2024 thì nhà đầu tư vẫn có lời vì đất còn tăng theo cấp số lần.

Đây là cơ hội để cho nhà đầu tư muốn kiếm khoản lời lớn từ bất động sản thay vì vất vả phụ thuộc vào đồng lương văn phòng'.

Đó là quan điểm mà một nhà đầu tư tên N.L, từng trải qua chu kỳ tăng trưởng và suy giảm của thị trường bất động sản. Nhà đầu tư này lập luận rằng, thị trường bất động sản sẽ vẫn còn đang trên đà lên đỉnh. Đỉnh của bất động sản rơi vào 2024, tức là nhà đầu tư tay ngang hoàn toàn có thể mua ở thời điểm hiện tại và tất toán giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024. Khoảng thời gian 2 năm đủ để cho một bất động sản tăng gấp 2 khi thông tin về đầu tư cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh.

Nói về rủi ro vay ngân hàng khi lạm phát tăng, ông N.L khẳng định, chắc chắn dù lãi suất có tăng nhưng cũng không thể vượt mức như giai đoạn cuối 2010, bước sang năm 2011. Cơ sở cho nhận định này mà ông L. đưa ra, đó là giai đoạn 2010-2013, nhiều ngân hàng bất chấp quy định mức trần, tăng lãi suất. Tuy nhiên, giai đoạn hiện nay, chính sách quản lý của Nhà nước đã chặt chẽ. Thế nên, phía ngân hàng sẽ khó có thể đưa ra mức lãi suất quá cao lên tới 17% như trước đây.

Theo ông L, nhìn về diễn biến thị trường bất động sản, cơ hội sinh lời còn lớn. Ông L, lấy ví dụ, trước đó, nhà đầu tư quan ngại với thị trường vì lo ngại thanh khoản giảm. Nhưng tình trạng giá đất tăng theo lần xuất hiện ở một số khu vực. Thế nên, ông L. nhấn mạnh, đất còn tiếp tục tăng và nhà đầu tư hoàn toàn sử dụng đòn bẩy tài chính để tìm cơ hội sinh lời.

Phân tích ở góc độ đầy thận trọng, các chuyên gia cho rằng, thời điểm hiện tại nên cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian tới khó đoán định. Trong khi, mức giá thực tế đã tăng quá cao.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc đầu tư bất động sản đã không còn lợi nhuận như trước, vì nhìn chung, khu vực nào cũng đã tăng giá.

Theo Savills World Research, nếu lạm phát xảy ra do tăng trưởng kinh tế, nhu cầu bất động sản sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của bất động sản.

Tuy nhiên, trường hợp lạm phát được hình thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng (lạm phát chi phí đẩy) sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung bất động sản. Lạm phát do chi phí đẩy cũng khó dự đoán, thường do các biến cố không lường trước được như về môi trường, địa chính trị,…

Trong toạ đàm mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, nếu như xảy ra biến động rất lớn về tình hình tài chính, giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng, lạm phát sẽ tăng. Khi đồng tiền bị mất giá, nhà đầu tư tìm kiếm một kênh trú ẩn an toàn như bất động sản.

Ông Kiệt cũng cho rằng, bất động sản có những giai đoạn tăng giá đều, có những giai đoạn tăng chậm và thậm chí có những giai đoạn sẽ không tăng. Nếu hầu hết nhà đầu tư không mua bất động sản trong thời điểm thị trường "bong bóng" thì giá trị của bất động sản đều được duy trì một cách ổn định và thậm chí còn gia tăng.

Nếu mua bất động sản trong giai đoạn sốt đất hoặc mua không đúng giá trị thực thì việc bị ảnh hưởng về dòng tiền là đương nhiên.

Khi nhà đầu tư mua bất động sản không đúng giá trị thực, họ phải đối mặt nguy cơ khó thanh khoản. Nếu vay ngân hàng thì nhà đầu tư chịu áp lực lớn về lãi vay.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, khi lạm phát xảy ra, giá bất động sản tăng lên. Nưng thị trường sẽ không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Điều này đồng nghĩa nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng. Ông Khương đưa ra khuyến nghị rằng, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ở thời điểm hiện tại phải rất thận trọng.